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片区开发项目能盈利吗？

中国新城镇发展有限公司（香港股份代号：1278，以下简称“公司”）自2002年始一直专注于中国新城镇开发，尤其是在2014年3月国家开发银行旗下国开国际控股之后，公司迎来了全新的发展。2021年6月，国开国际将29.99%的股份转让给无锡市交通产业集团的子公司锡通国际，退出了第一大股东的交椅。本文通过对这八年来公司经营发展的研究，探寻片区开发项目盈利的秘密。

2014年

2014年3月，国家开发银行的全资子公司国开金融，通过其子公司国开国际，认购公司54.3%的股份，使公司成为国开行和国开金融在新型城镇化板块的唯一上市平台。

公司经营业绩主要由土地使用权公开拍卖的次数和其中达成的成交价带动，由于国内土地、房地产市场整体低迷，项目出地速度过慢，拖累公司收入。同时经重新评估土地价值，上海罗店项目计提待售土地开发减值准备6.05亿元，使得2014年公司收入较2013年下降91%，销售成本增加90%。

（1）上海罗店土地开发项目

此为存量项目，位于宝山区，距上海市中心约30分钟车程。项目96%已竣工，公司持有72.63%股权，享有部分土地出让款权益，剩余可出让土地为859亩，可供出售至2016年。2014年公司拍卖出让C6-2地块，成交价为1.2445亿元。

（2）沈阳李相土地开发项目

此为存量项目，位于浑南区（原名东陵区），邻近沈阳市中心和沈阳桃仙国际机场。项目约45%已竣工，公司持有90%股权，享有部分土地出让款权益，剩余可出让土地为17,760亩，可供出售至2038年。

（3）南京雨花土地开发项目

2014年11月签约，位于雨花台区最核心位置—两桥区域（铁心桥-西善桥），公司持有49%股权。项目与区政府合作期为5年，内容为土地一级开发，投入资本金4.9亿元。按到位资本金每年获得税前17.1%（税后约12.8%）的固定投资收益回报，并负责区域内的城市运营和管理，有权优先参与一定范围的二级开发业务，享受土地增值收益。

（4）出售无锡鸿山新城镇开发项目

考虑到无锡区域市场供应过剩及土地、房地产价格下行压力，2014年12月公司将无锡鸿山新城镇开发有限公司和无锡鸿山新城镇绿化环保建设有限公司90%的股权出售给无锡市新区经济发展集团，净代价为11.34亿元，实现投资收益约6.2亿元。

2015年

2015年公司新增项目投资10亿元。截至2015年年底，公司新城镇化投资项目，即“低风险、高保障“的固定收益项目类投资已签约累计约人民币14亿元，为未来奠定接近人民币2亿元的固定收益基础。

2015年5月，公司与华芯投资管理公司签署战略合作协议，将与华芯投资主要在集成电路产业链和城镇开发产业链交叉领域进行合作，包括新园区建设、园区改造、综合服务、战略联盟、企业落户等业务。

2015年6月，公司以人民币1.5亿元作为劣后有限合伙人参与了投资总额为100亿元人民币的国开-交行新型城镇发展基金，主要用于全国范围内的棚改类和城镇化项目固定收益投资，预期回报率达30%以上。在2015年基金出资的10个项目中，公司出资逾6500万元，预期可实现年化投资收益逾2500万元。

2015年上半年，公司境外完成发行三年期、无评级、规模13亿元、利率为5.5%的人民币债券，进一步优化融资成本。

（1）上海罗店土地开发项目

未有土地出让。项目开发进度从96.17%增加到96.62%，相应确认收入3092万元，确认配套费收入3610万元。

（2）沈阳李相土地开发项目

未有土地出让，项目开发未有进展。

（3）南京雨花土地开发项目

2015年9月，公司与深创投控股的江苏红软创业投资有限公司合作，以人民币3750元收购红软创投13.9%的股权，参与雨花台区软件谷A5地块的开发，公司将获得地块增值投资回报。

（4）扬州空港新城项目

位于扬州市江都区，是围绕扬泰国际机场设立的产业新城，未来重点发展空港物流、电子信息、通用航空、高端商贸服务四大产业。2015年12月，公司与扬州市空港新城管委会及恒丰银行签署合作协议，通过直接参股及设立专项基金等方式，拟投资3亿元人民币参与土地一级开发，并享有固定收益，获得扬州市江都区政府以纳入年度预算及提供资质担保安排的付款支持。公司还将参与区域内二级土地开发，以及负责项目区域内智能应用系统、新能源系统等高端配套设施的建设及后续长期运营。

（5）江苏丹阳水利建设项目

2015年7月，公司以PPP模式作为社会投资人出资2亿元，参与丹阳市水利建设，在建设期内获得政府年化13%的投资收益补贴，投资期满后由政府回购股权。12月，公司再次出资2亿元，参与丹阳水利二期项目。

（4）出售长春新城汽车产业建设有限公司股权

为盘活存量项目，回收资金，2015年11月公司以6628万元出售该公司30%股权予其小股东长春凯达，公司持股比例降至50%。

2016年

截至2016年底，公司在“低风险、稳定收益”即城镇化固定收益板块投资累积20.67亿元，年化税前投资收益约为2.6亿元，平均年化税前投资回报率超过12%，公司持续经营业务营业收入3.03亿元。公司全年共完成28个项目的立项，12个项目投资决策，新增立项金额约51亿元，新增决策金额近20亿元，项目类型包括城镇开发投资以及下游运营。

2016年公司录得收入2.4亿元，较2015年增加49.2%，主要为新城镇项目投资收益2.1亿元，较2015年增长了99.6%，土地开发相关收入2186万元，为上海罗店项目配套费收入，以及国开现代农业投资管理（北京）公司、国开成都农业开发公司货物销售等实现收入2000万元。

2016年初，公司与国开精诚（北京）投资基金、兴业财富资产管理公司共同发起设立50亿元的新型城镇化基金，并担任管理人，公司承诺出资10.5亿元，主要用于城镇化领域的固定收益类投资。

公司持有待售土地开发价值15.62亿元，主要为上海罗店等项目的土地销售预期所得款项，公司正在积极推动上海罗店项目的剩余部分可售住宅和商业地块的出让。

（1）上海罗店土地开发项目

未有土地出让。确认配套费收入2186万元。

（2）北京门头沟军庄镇项目

位于北京市西部，与北京著名国家级旅游景点香山相连，距离北京市中心约30公里，是门头沟产业功能布局的重要部分。项目规划开发面积约为414万平方米，其中东区约270万平方米，将开放建设成为集体休闲度假、生态医养、亲子教育及创意产业于一体的综合生态旅游产业园区，西区约144万平凡米，将主要进行棚户区改造、一级土地开发及后续的建设开发，由公司与北京万科合作开发，公司持有项目公司50%的股权。

项目公司已获独家授权负责东区项目的整体开发经营，将从相关村集体承继承包农用地，并通过村合作社以村企合作方式开发运营集体建设用地。未来有机会参与西部区域的棚户区改造、一级土地及一二级联动开发。

（3）出售长春新城汽车产业建设有限公司股权

对长春新城的50%股权终止确认，出售给长春凯达，确认年利率10%的贷款和应收账款11013万元，共计11354万元，确认处置收益10344万元。

（4）资产剥离

2016年4月，公司出售上海待剥离资产予上置集团，对价为13.15亿元，截至年底资产剥离工作已基本完成，收到了全部对价款，确认税后收益3.01亿元。剥离资产行为使得公司现金及银行结余23.5亿元，公司资本负债比率为负，大幅改善资产负债表结构。

2017年

按照“城镇化开发投资+下游产品开发运营”的业务战略，公司在2017年积极推动业务由土地一级开发向城镇化产品开发运营进行转型。截至2017年底，公司在“低风险、稳定收益”即城镇化固定收益板块投资累积约21亿元，平均税前年化收益率11.9%。2017年公司实现营业收入12.3亿元，录得收入11.5亿元，其中城镇化发展收入2.68亿元，土地开发收入8.81亿元。

2017年8月，公司与美高梅国际酒店集团签署了谅解备忘录，拟合作成立一支旅游、休闲及文化产业基金，公司与美高梅有意分别认购2亿美元和1亿美元。

2017年11月，公司与明发集团签订合作协议，将成立合资企业，开发建设南京雨花台区的精品公寓、写字楼、商业在内的物业资产。

2017年11月，公司与联想集团达成一致，将收购其全资子公司持有的位于武汉东湖区高新技术开发区的联想（武汉）产业基地物业项目。建成之后，公司拟引入以集成电路产业为主的相关优质企业入驻，实现良好的项目运营品质及盈利能力。

2017年，公司在香港设立了全资的教育投资平台—新城镇教育，进行教育行业项目的投资及运营，参与设立教育产业投资基金，除了作为有限合伙人承诺出资不高于5000万美元外，还将作为主要战略股东，持有普通合伙人40%的股权。公司将与合作伙伴一起，在南京江宁区开发建设一所国际化学校，提供覆盖学前教育到高中的一体化民办教育，以双语国际化为主（K12双语课程）。通过将学校设施租赁给学校运营方的方式，获取长期收入。通过基金对教育运营品牌的投资及收购，采用与公司建设持有校舍及设施相结合以及与行业伙伴合作的方式，实现在全国范围内项目的拓展，实现教育板块的可持续收入及利润。

（1）上海罗店土地开发项目

2017年6月，经上海市规划和国土管理局批复，上海宝山区罗店新镇项目东部H-02地块纳入土地储备计划，并在11月完成了挂牌出让，成交价格为25.85亿元。2017年上海罗店项目确认土地开发收入8.81亿元，其中土地基础设施开发收入2.87亿元，公共配套设施建设收入5.93亿元，基于分配给已完工的土地基础设施及公共配套设施建设的完工进度确认。并相应确认土地开发成本38446万元。

（2）北京门头沟军庄镇项目

2017年公司积极推进项目整体规划设计及审批工作，与东区其余村集体合作社签署了《投资合作开发合作协议》，推进集体建设用地的合作开发。

（3）南京雨花台区铁心桥物业开发项目

位于南京市雨花台区，毗邻软件谷，拟打造集高端办公楼、综合商业及精品公寓于一体的综合体，规划总面积约12万平方米。未来该项目将至少有2万平方米写字楼及3.5万平方米商业用地长期持有运营，是公司在该地区投资开发的首个物业项目，公司已与明发集团合资成立项目公司（持股49%）。

（4）南京雨花两桥棚户区改造项目

获得固定投资收益。

（5）沈阳李相项目

公司持股100%，未有进展。

2018年

截至2018年底，公司在“低风险、稳定收益”即城镇化固定收益板块投资累积32.5亿元，较2017年底增长约55.63%，获得税前合约保证年回报总额约3.4亿元。由于从实现收益率较高的南京雨花两桥棚户区改造项目中顺利退出，导致固定收益率投资组合平均税前年化收益率有所下降，约为10.5%，仍高于同行业风险加权的平均资产收益水平。2018年公司实现营业收入7.22亿元，录得收入6亿元，较2017年出现明显减少的原因为受国际货币汇兑影响，公司的汇兑损失净额为10504万元，较2017年增加9543万元。

其中，2018年土地基础设施开发收入1.76亿元，公共配套设施建设收入9100万元。2018年录得城镇化项目投资收益3.12亿元，包括摊余成本计量的债务工具利息收入2.76亿元，投资基金的类似利息收入0.24亿元，有关资产及基金管理费收入0.12亿元。2018年收购联想移动通信软件（武汉）有限公司的投资物业，本年度新增投资物业租赁收入1561万元，物业管理费497.8万元。

2018年以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）录得23.65亿元，较2017年末余额增加10.7亿元，主要构成为：公司2018年新增贷款及应收款项投资（非流动资产）投资本金20.34亿元，包括投资中科院南昌科技园区项目4亿元、连云港昊海科研大厦项目1亿元、江苏徐州沛县工业集聚区建设项目2000万欧元（2018年末等价人民币1.57亿元）、江苏泰州市新能源产业园三期项目4700万美元（2018年末等价人民币3.23亿元）及人民币100万元、山东青州弥河综合治理项目2.3亿港元（2018年末等价人民币2.02亿元）及人民币100万元、江苏连云港市海州湾旅游小镇项目3.5亿港元（2018年末等价人民币3.07亿元）、江苏淮安淮阴区城市更新项目6000万港元及3700万美元（2018年末等价人民币3.06亿元）及人民币100万元、扬州高邮国家农业科技园区项目2500万欧元（2018年末等价人民币1.96亿元）、高邮PPP项目新增投资4089万元；退出南京雨花项目收妥全部投资本金4.9亿元；扬州空港项目3亿元及秦皇岛项目1.5亿元将于一年内到期，重分类至以摊余成本计量的债务工具（流动资产）；预期信用损失拨备0.24亿元。摊余成本计量的债务工具（流动资产）除上述外还包括扬州市新城河邗江段支流综合政治项目2亿元、江苏泰州市新能源产业园三期项目3000万美元（2018年末等价人民币2.06亿元），以及预期信用损失拨备0.08亿元。

2018年公司录得财务成本净额14971万元，较2017年增加5056万元，主要由于银行及其他借贷利息开支11034万元，较2017年增加9295万元，新增中国建设银行（亚洲）股份有限公司借款7697万美元以及11.73亿港元的长期贷款（2018年末等价人民币15.56亿元），新增中国民生银行5亿港元短期借款（年内已归还），新增中国民生银行长期借款5.61亿元，归还中国工商银行贷款5000万元，并新增工商银行贷款2283万元。所有银行借款以HIBOR为基准向上浮动2.2%至6.175%的浮动年利率计息。优先担保票据利息开支2699万元，较2017年减少4800万元，已于2018年4月归还。

2018年6月，公司完成武汉东湖区高新技术开发区的联想武汉研发基地项目的交割，截至2018年底，项目写字楼部分已于多家国内外公司签订合约，签约率约为60%，商业部分定位写字楼配套，整体商业累85%，预计2019年底基本完成招商工作，投入正式运营。

公司2018年正式启动了教育产业的投资运营。新城镇教育更名为国开教育，国开教育作为基金普通合伙人的主要战略合伙人，参与发起设立开元教育投资基金，致力于投资大中华区及全球其他优质地区的教育行业内公司及项目。作为国开教育境外募集的首支产业投资基金，与英国知名的具有百年历史的学校—莱爵公学(Reigate Grammar School)签署《战略合作框架协议》，展开在大中华地区长期的独家运营半血合作。开元教育基金的第一个项目--南京莱爵双语学校项目已经落地，位于南京江宁区麒麟高新技术产业开发区，开发建设以双语化课程为主的K12一贯制学校，覆盖学前教育至高中，并将于2019年实现部分开学。

上海宝山区罗店新镇项目为公司自2002年开始开发的首个新城镇项目，由于原项目合作协议于2017年8月20日到期，经与当地政府多次沟通，公司于2018年12月与上海宝山区政府重新签署合作协议，合作期限为2017年8月21日至2023年8月20日，宝山区政府将向公司非全资附属子公司--金罗店公司返还东部动拆迁及安置工作费用约15.23亿元，将改善公司部分现金流。金罗店公司将于2023年8月20日前完成西区剩余市政基础设施及公共配套工作，并配合政府移交。宝山区政府将委托金罗店公司为东部一级开发项目的代建单位，负责开发项目的建设管理并收取一定的管理费用。

2018年北京门头沟军庄镇项目和南京雨花台区铁心桥物业项目尚未落地。

公司2015年发行的境外三年期无评级人民币债13亿元，于2018年到期，为保障按时归还到期债券本金，公司于建行亚洲达成合作意向，获得为期3年的1亿美元与15.24亿港元等值货币银团授信。

2019年

截至2019年底，公司在“低风险、稳定收益”即城镇化固定收益板块投资累积32亿元，获得税前合约保证年回报总额约3.3亿元，平均年化税前收益率为10.3%，全年新增投资5个项目，新增投资规模约9亿元。2019年公司实现营业收入6.15亿元，录得收入4.15亿元。

其中，2019年土地基础设施开发收入1263.3万元，较2018年下降95%。2019年录得城镇化项目投资收益2.96亿元，包括以摊余成本计量的债务工具利息收入2.85亿元，投资基金的类似利息收入为683.3万元，有关资产管理费收入626万元。2019年录得投资物业相关收入1.06亿元，包括物业租赁收入7810.9万元，物业管理费收入2740.5万元，因2018年5月开始收取租金及物业管理费，且2019年租户数量显著增加，收入较2018年增加4.13倍。2019年录得其他收入2亿元，较2018年增长63%，主要归因于2019年投资物业公允价值上升了1.12亿元，投资物业增值额较2018年增加47%。金融工具引起的收益净额较2018年增加3811.7万元。

2019年录得其他开支1.33亿元，较2018年增加10%，主要为计提预期信用损失1.31亿元，由于计提中科院南昌科技园区项目相关的风险资产减值准备1.41亿元所致。

2019年公司录得财务成本净额1.65亿元，较2018年银行及借贷利息开支及优先担保票据利息增加1894.7万元，由于2019年提取中国人民银行贷款7.95亿元，贷款利率高于2019年内提前归还的中国民生银行5.61亿元贷款的利率。

2019年公司已基本完成联想武汉研发基地项目的写字楼及商业物业招租工作，写字楼的出租率超过92%，平均含税租金约为95元/月/平米，商业区域的出租率接近90%，平均含税租金约为140元/月/平米，项目运营情况良好。

2019年南京江宁区麒麟双语学校已经完成了幼儿园校舍的竣工验收，并实现了试运营，将于2020年正式开园。公司争取在2020年秋季实现小学开学，同时推进高中地块的建设工作。

2019年8月，国开教育与江苏省张家港高新技术产业开发区签署了投资举办莱爵公学双语学校的合作协议，推动开元教育在张家港投资并长期运营一所覆盖幼儿园到高中阶段十五年一贯制的张家港博颂莱爵学校。学校位于高新区核心地段，占地面积约120亩，落成后将容纳1800-2000名学生，以PPP模式推进建设。项目规划设计工作已基本完成，即将动工，预计2021年首期交付，2022年起陆续开学。

2019年，国开新城（北京）资产管理公司与宁波杭州湾美高梅公司合作，投资成立美高梅（北京）国际文化旅游发展公司（项目公司），投资了绍兴十里荷塘项目，为固定收益类项目。

2019年，根据公司与宝山区政府的新协议，宝山区政府已将第一笔资金10亿元支付给公司非全资附属子公司--上海金罗店开发公司，同时根据2019年底双方签署的备忘录，第二笔资金52258万元将于2020年9月30日前支付至上海金罗店开发公司指定账户。

2019年北京门头沟军庄镇项目和南京雨花台区铁心桥物业项目尚未落地。

2020

截至2020年底，扣除风险项目的减值准备后，公司固定收益类投资组合规模约为12.7亿元，剔除风险项目后，其他项目按照合约取得税前年化保证投资收益约为1.27亿元，平均年化税前收益率约为10.7%。由于国内部分经济区域出现了信用风险，公司在部分项目投资上产生了风险敞口，公司回收了秦皇岛棚改风险项目3000万元及长春新城风险项目1.05亿元资金，计提了中科院南昌科技园项目等相关风险减值准备约3.24亿元，以及确认其他应收款项的减值亏损约0.38亿元。

2020年公司实现全年营业收入4.76亿元，录得收入3.92亿元，其中录得土地开发收入1187.3万元，录得城镇化项目投资收益2.29亿元，包括以摊余成本计量的债务工具利息收入2.20亿元、投资基金的其他收入913.3万元。2020年因管理的基金到期，未录得资产及基金管理费收入。2020年录得投资物业相关收入1.5亿元，包括物业租赁收入1.19亿元、物业管理费收入3127.7万元，因出租率上升及单位租金增加，投资物业相关收入较2019年增加42%。

2020年录得其他收入8432.7万元，较2019年减少58%，主要由于2020年投资物业公允价值收益仅为1388.5万元，较2019年减少88%。录得销售成本4086.5万元，较2019年增加32%，主要由于2020年物业管理服务开支增加53%，由资产运营管理服务费用增加导致。

2020年录得财务成本净额11266.5万元，较2019年减少5257.3万元，主要由于2020年归还东亚银行3亿港元短期贷款、归还中国银行3000万元贷款、归还中国建设银行（亚洲）4.19亿港元及2748万美元贷款。

2020年尽管武汉作为受疫情影响时间最长的区域，武汉市在一季度地区生产总值同比下降40.5%，联想武汉研发基地项目保持平稳运行，写字楼出租率超过98%，平均含税租金约为96元/月/平米，商业区域的出租率超过83%，平均含税租金约为132元/月/平米，实现了利润正增长。

2020年南京江宁区麒麟双语学校已获得小学及初中办学牌照，并于2020年秋季完成小学正式开学，幼儿园及小学合计在校人数近百人，正在加快推进学校第二期工程建设。张家港博颂莱爵学校也已正式全面开工建设，幼儿园建筑于2020年底完成结构性封顶，教学团队组建、重要岗位招聘、市场调研、前期招生等各项准备工作有序开展，确保学校2021年首期交付，并于2022年顺利开学。

2020年12月上海罗店新镇项目东部H-06地块挂牌上市，北京门头沟军庄镇项目和南京雨花台区铁心桥物业项目尚未落地。

2021年上半年

2021年6月11日，公司控股股东国开国际与无锡交通及无锡交通的全资子公司锡通国际，签署股份转让协议，转让其所持的公司29.99%的股份，交易价格为1,190,136,000元。股权转让的原因一方面是国开金融正在进行战略调整，另一方面是希望引入其他股东，对公司进行股权多元化改革，取长补短，使公司取得更长远的发展。

截至2021年6月30日，扣除潜在高风险项目的减值准备后，公司固定收益类项目投资组合总额约为人民币7.9亿元，剔除潜在高风险项目后，其他项目按照合约取得税前年化保证投资收益约0.8亿元，平均年化税前投资回报率约为10%。

2021年上半年，公司录得收入1.42亿元，较2020年同期减少32%。其中土地开发收入录得804万元，较去年同期增加477%，主要因为工程实际进度比去年同期增加，结转的土地开发收入和成本相应增加。物业租赁收入为6328万元，较2020年同期增加41%，物业管理费用为1801万元，较2020年同期增加34%，主要由于投资物业出租率同比上升。受公司改革转型影响，城镇化开发收入和其他收入合计5372万元，较2020年同期减少64%。

2021年上半年，公司提前退出高邮PPP项目，收回资本金1.36亿元及相关的投资收益，转回预期信用损失准备273万元；收回城镇化发展基金的投资本金300万元，转回公允价值损失92万元；退出江苏同泰智能制造产业园区项目，收回资本金2.92亿元及相关投资收益；退出长春新城项目，收回资本金1.05亿元，应计利息建设500万元，并转回预期信用损失准备5100万元；上海金罗店公司收回待售土地开发产生的应收款项5.23亿元，新增应收代建管理费250万元，转回预期信用损失准备1066万元。

截至2021年6月30日，计息银行借贷与2020年12月31日相比减少9.65亿元，主要由于归还中国建设银行（亚洲）借款7.54亿港元和4949万美元，归还中国银行贷款700万元。所有银行贷款均主要以人民币计值，平均年利率3.9%。

2021年，联想武汉研发基地项目以租户更新为契机，积极调整写字楼及商业店铺的租户结构，使上半年写字楼出租率稳定在95%以上，商业店铺出租率恢复至80%左右。

2021年2月，上海罗店新镇项目东部H-06地块顺利成交，成交价格19.65亿元。

是时候打破对片区开发的幻想了。