假设开发法还有假设开发法的适用范围分析(下列关于假设开发法的表述中正确的是)

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假设开发法的定义

指预测被估算人开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税金、利润等后，估算被估算人客观合理的价格或价值的方法。 运用现金流量折现法时，没有必要扣除利润部分。

资产评估假设开发法属于什么方法

一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握) ) ) ) )。

基本的想法

假设开发法也称为剩余法、算法、预期开发法

临时开发法是指将房地产开发后的预计价值扣除正常投入费用、正常税费、合理利润后，根据其残值测算房地产价值的方法。 该方法主要用于开发土地的价值评估。

适用范围

拟开发土地的评价

面料开发成熟地土地评价

拆迁改造的再开发房地产评估

基本公式

地价、建筑费、专项费用、销售费、利息税利润=预计楼价

地价=预计楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税金-利润

例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是()。

a .待开发土地b .已开发建筑完工的土地

c .将面料开发为熟地d .拆迁改造的开发中土地

答案： ACD

二.操作程序

调查房地产的基本情况(限制条件、位置、形状、大小、使用要求、权利情况)

确定估算的房地产最佳开发利用方法

预测不动产的销售价格

1 .对销售的房地产——采用市场比较法确定开发完成后的房地产总额。

2 .租赁房地产如办公楼等收益法

)首先运用市场法确定开发的房地产租赁净利润

)2)采用收益法折现全部净利润得到房地产总额。

估算各项成本

1、建筑成本——估算建筑成本

2、估算专业费用——一般按建筑费用的一定比例计算

3、确定开发建设工期，估算预付资本利息

(1)利息计算采用复利

)2)预付地租利息

已预付的地租【(1利率)开发建设期-1】

)3)建筑开发费和专项费利息

明确期初一次性投入、均分投入、分段均分投入

期初一次性投入：全期计息

均匀投入(计息期为开发期的一半；

分段均匀投入(如首年投入30%，次年投入70% )计息期为每级一半加剩余占用期；

建设竣工后的空置房屋及销售期内应当按照全额全期计息。

4、估算税费——一般按建设后房地产总额的一定比例计算

5、估算租金——包括中介代理费、营销费、买卖手续费等，一般按房产总额或租金的一定比例计算

确定开发者的合理利益

投资回报率的计算标准为地价、开发费、专业费三项。

估计对象的价值

例题：在土地使用权评价的假说开发法中，计算利润是基本的() )。

a .地价建筑费b .地价建筑费利息c .地价建筑费专项费利息

d .地价专业费建筑费的答案是“d”

例题：采用剩余方法评估地价的，预付土地价款的利息额都应当按照()计算预付的价款。

a .整个开发建设工期b .开发建设工期的一半c .整个空置期

d .空置期一半的答案是： a

例题：应用假设开发评估地价时，应从住宅预售价格中扣除的费用项目为()。

a、征地费用b、建筑总成本c、利润d、税费e、利息答复： b、c、d、e

例题：评估对象为拟开发的商业用地，土地面积5000平方米，该地块使用权年限为评估基准日起40年，在当地城市规划中，估算对象地块容积率为5 %，覆盖率为60%。 评估师根据城市规划要求和房地产市场现状及发展趋势，估计地块最佳开发方案为建设25000平方米楼房，其中1-2层为商场，每层建筑面积3000平方米，3层和3层以上为办公楼，每层建筑面积110平方米

估价师根据相关资料，经过分析、测算得到以下数据资料。

将估算地块开发成七通一平的建设用地需要投资500万元，开发期一年，投资一年内均匀投入。

楼房建设期为2年，每平方米建筑面积建筑费用3000元，所需资金分2年投入，第一年所需资金的60%，第二年所需资金的40%投入，每年投资均匀。

专业费用为建筑费用的10%。

预计大楼建成后可立即出租，其中1-2层每平方米年租金2000元，出租率达100%。 3-5层(即办公楼部分1-3层)平均每日平方米建筑面积租金2元，6层以上每层每平方米2.5元，办公楼平均空置率约10%。

管理费为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费的0.1%，维修费为建筑费的1%，年贷款利率为5%，复利利息。

开发商要求的利润为建筑费用、专项费用、地价及土地开发费用之和的25%。

房地产综合资本化率为8%。 每年365天考虑。

本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，我试着评估一下这个地块的价值。 评估结果必须保留两位小数。

分析：1-2层建筑面积： 3000*2=6000 (平方米)3-5层建筑面积： 1900*3=5700 (平方米) )。

6层以上建筑面积： 5000*5-6000-0.57=13300 (平方米() ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

年总收入=0.6 * 2000.57 *2* 365 * 0.91.33 * 2.5 * 365 * 0.9=2666.75 (万元) )。

年总费用=2666.75*(5% 17.5% ) 2.5 * 3000 * 1.1 * 0.1 % 2.5 * 3000 *1%=683.27

年利润=1983.48 (万元) ) )。

楼宇价值=1983.48/8 % * Shuming hao123=23355.83 (万元) ) ) ) ) ) 0

建筑费用=3000*2.5=7500 (万元) 7500*10 )=750万元

开发商利润=(7500 ) 750 ) 500地价) 25%

地价利息按3年复利、土地开发费利息2.5年计算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。

地价利息=地价*【(1 5% )3-1】=0.1576*地价

土地开发费利息=500*【1(5) ) 2.5-1】=64.86

建筑及专业费用利息=(7500(750 ) 0.6 )【(1)5)】1.5-1】

(7500 750 ) 0.4 )【】1(5) ) 0.5-1】

=375.85 81.50=457.35

总利息=0.1576*地价64.86 457.35=0.1576*地价522.2

地价=预计楼价-土地开发费-建筑费-专业费-销售费-利息-税金-利润

地价=23355.83-500-7500-750-(0.1567 *地价522.2 )-)-(2187.5 0.25*地价)

1.4067*地价=11896.13地价=8451.36

例题：有“七通一平”的待开发用地。 面积1000平方米，使用年限50年，容积率5，计划开发建设办公楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专项费用占建筑费用的10%，建筑费用和专项费用在建设期间全部投入。 办公楼建成后，计划对外出租，预计租金水平为2元/平方米？ 日管理费为年租金2%，维修费为建筑费的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价与开发成本(建筑费专项费用)之和的20%

要求：我来评估一下这个地块的地价。

解析：采用假设开发法

((1)年总利润=2*365*1000*5=3650000 (元) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

)2)年度总费用=管理费、维修费、保险费、税金

=3650000*2500*5000*(1.5%0.2% ) 3650000*17.5%

=1009250

(3)年净利润=3650000-1009250=2640750

)4)不动产总额=2640750 * (应付账款，7%，48 )=36258750

)5)建筑及转业费=3500*5000*(110% )=1925000

(6)利息=地价() ) ((1) (2-1) (1925000 ) ) )1) )。

=0.1236地价1155000

(7)开发商利润=(地价1925000 ) *0.2=0.2* )地价3850000

)8)地价=房地产总额-建筑费用-专项费用-利息-利润

=9069016

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1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么？各种方法估价如何操作？

假设开发法，也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测评估对象开发完成后的价值和后续开发建设所需支出及相应利润，从开发完成后的价值中减去后续开发建设所需支出及相应利润后求出评估对象价值的方法。

假设开发法的本质：与收益法一样，重视房地产的预期未来收益(具体来说，就是从预期开发完成后的价值中减去预期后续开发建设所需支出和应得利润的余额)，从而求得房地产的价值。

假设开发法的理论依据：与收益法相同，为预期原理。

临时开发法适用的评估对象：具有开发或者再开发潜力，且其开发完成后价值按市场法、收益法等方法计算的房地产，应当包括可开发建设的土地(包括面料、毛地)； 熟地是指典型的房地产开发用地。 (称建设工程)或房地产开发项目)、可翻新或改变用途的旧房地产)包括翻新、改建、扩建，如属重建则纳入毛地范畴)。

运用假设开发法评估条件：需要统一、严格和健全的房地产法规需要清晰、稳定、长期的房地产政策，包括有长期、公开的土地供应规划全面、连续、开放的房地产开发建设和交易税单或目录如果这些条件不充分，使用假设开发法进行评价本来就很困难

预测的房地产市场的客观方面，人为地混合了许多不确定性因素，使未来房地产市场更不可预测，开发完成后的价值和后续所需支出也更难预测。

使用假设开发法的评价一般分为以下6个步骤：

调查分析拟开发的房地产情况

选择最佳开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况

预测后续开发经营期限

预测开发完成后的价值

预测后续所需支出和效益

进行具体计算，寻求开发房地产的价值。

市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取数量一定、条件符合一定、发生交易的类似不动产，将其与估价对象进行比较，合理处理它们的成交价格，求得估价的方法，测算出的价格被称为比准价格，其本质是不动产实际成交

市场法的理论依据：替代原理，同一商品在同一市场上有相同的市场价格

市场法适用的评估对象：同类房地产较多，交易活跃。 如住宅办公楼商铺、标准厂房房地产开发用地

市场法评估的必要条件：评估时点最近多为房地产类交易

市场法评估的操作步骤：

收集交易实例；

选择比较例；

对比较例成交价格进行适当的处理(即修正；

求基准价格

三种修改：

交易状况修正——实际交易状况与通常的交易状况不同

市场状况调整——成交日期与评估时点不同(2点房地产市场状况不同) )。

房地产状况调整——可以与实例房地产状况和待评估房地产状况不同

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据评估对象预期的未来收益计算评估对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息反算本金，称为资本化。

收益法的本质：是重视房地产未来收益以求得房地产价格，测算出的价值称为收益价格

收益法的理论依据：预期原理——决定房地产现值的不是其历史价格、开发建设成本或过去房地产市场状况，而是房地产基于市场未来带来的收益。

收益法适用的评估对象：有经济利益或潜在经济利益的房地产。 这不局限于评估对象本身目前是否获得收益，只要评估对象所属的此类房地产具有获得收益的潜在能力即可。

收益评估的必要条件：房地产未来收益和风险可以更准确地量化(预测)

收益法操作步骤：

收集并验证可用于预测被评估人未来收入的相关数据。

预测评估对象的未来利润(净利润)。

求出报酬率或资本化率、收益乘数。

用合适的收益法公式计算收益价格。

关于假设开发法和假设开发法的适用范围的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。