滨海人才市场（认购率跌至个位数）(滨海人才交流中心)

#2月财经新势力#

作者：子非鱼

01 | 福州人才房遭冷遇

只有市场价七八折的房子，认购率只有2.7%，这事还是发生在省会城市，让人不可思议。

最近，福州市长乐区住房和城乡建设局发布《关于福州滨海新城第二批人才保障性住房选房结果的公示》，选房房号确认登记表中仅有9人，而本次人才保障性住房抽签选房安排的房源是331套，折算下来认购率仅2.7%。

331套人才房，才9人购买，这放在整个人才房史上，也是值得大书特书的一笔。

令人诧异的是，认购率低，在福州人才房史上不止这一回。去年首批福州滨海新城人才保障性住房也是按市场评估价7折出售，300套配售人才房，467套房源供选择，最终也只有153人认购，认购率也才43.58%。

尽管去年的认购率也很低，但在那样的楼市大环境中，在购买力所剩无几的背景下，能有43.58%认购率已经不错了。

而现在，在各路牛鬼蛇神都在喊着楼市回暖的背景下，打折力度如此高的人才房，居然认购率才个位数，坚持刷新了我们的三观。

这是为何？其实，这与两个因素有直接关系，一个是城市本身的商品房市场形势，另一个则是人才房本身的限制和短板。

君不见，去年曾引爆网络的深圳推出的6折人才房，当时6个项目合计4422套房，可是6折的价格啊，配售均价为20520元-44900元/平方米。

但最终的弃选率却高达56%，去化率不到44%。原因同样如此。

02 | 人才房的尴尬

人才房虽然顶着人才的名义，但在大众心中，除了迫不得已，其实最想买的还是商品房。

第一，人才房门槛较高，必须是户籍人口。其次是学历限制。

福州的限制还算少的，大专学历都可以申请。只是折扣不同而已，本科及以上学历、中级及以上职称、高级工及以上职业资格人员按7折；全日制大专学历、初级职称、中级工职业资格人员按8折。

深圳的人才房，都得本科以上学历才行。如果是单身人士申请人才房，还需要年满35周岁等要求。这就大大压缩了购房人群。

第二，人才房的产品和户型结构是硬伤。

人才房虽然价格便宜，但户型结构和产品结构都值得商榷。

以深圳的人才房来说，遭冷遇的大多都是有的在远离核心的地段，有的车位很少，有的是开放式布局等，还有的就是交通不够便利。

第三，产权限制。

1、购房人原则上限制物权期为10年，在获得完整产权前限制其交易、收益、抵押等处分权，可按照有关规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

2、机关事业单位、人民团体在编在岗人员的购房人自取得房屋不动产权证之日起不满5年的不得上市交易；5年不足10年的，政府和购房人各享有50%房产增值收益。满10年可自主上市交易，交易收益全额归人才所有。

3、购房人劳务派遣人员及企业、民办非企业的购房人自取得房屋不动产权证之日起，在长乐区缴纳养老保险金或个人所得税不满5年的不得上市交易。

也就是说，你一旦买了人才房，十年内这房子的完全产权还不是你的，这期间，你这套房子不能买卖，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖，

最关键的是，还占据了你的房票。这期间，如果你想购买商品房，没门路。也就是说，十年期间，你无法购买其他商品房。

这就让很多人头痛了。很多人本着低价买人才房，都是想着过渡一下，等有钱了再买商品房。这倒好，一个十年的限制，让很多人想买人才房也不敢买。

03 | 商品房的现状也是原因之一

除了以上人才房本身的限制和缺点外，福州目前商品房市场的现状也是让很多人宁愿等待也不愿买人才房的理由之一。

目前福州的房价仍在下调中。

在去年的楼市大萧条背景下，福州放开了限购，非户籍在市区购房都没有任何门槛限制，当然，只能购买一套。

然而，这种救市大招，也没能带来啥效果。

公开数据显示，相比2021年，2022年福州五城区商品房和二手房跌幅明显。商品房从2021年成交的8.38万套，降至58411套，减少2.5万套！二手房从2021年的3.94万套，降至27218套，减少了1.2万套。

房价方面，国家统计局数据显示，2022年12月，福州新房环比下跌0.2%，同比下跌2.35%。二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌3.1%。

福州和厦门两座城市，在上一轮大牛市期间，炒作太过凶悍，房价飙涨过猛，严重超越了城市本身的经济和民众购买力的承受能力。

尽管去年调整了一些，但仍相比于大众的购买力，仍高不可攀。在这种背景下，进入2023年，福州楼市依旧起色不大。

今年1月份，住宅市场五区普通住宅量价齐跌，成交量环比大幅下滑61.14%，成交均价环比下滑5.98%。闽侯普通住宅量价齐跌，成交量环比下滑59.51%，成交均价环比下滑0.92%。按照克而瑞监测的热度指数来看，福州五区总认购环比下跌45%。

克尔瑞给福州当下商品房市场的评判，只有两个字，冰封。

也就是说，进入2023年，福州的商品房成交量依旧处在冰封阶段。房价向下调整的力量依旧非常大。

面对商品房价格的调整，更多的人，还是想着等价格跌到了自己能够上车的价位，选择购买商品房，而不是短板较多的人才房。